SOLICITUD DE TRATAMIENTO Y APROBACIÓN DE UNA ORDENANZA QUE DEFIENDA LOS DERECHOS DE LOS CONSORCISTAS, CONTROLANDO LA ACTIVIDAD DE LOS ADMINISTRADORES DE CONSORCIOS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL, INCLUÍDO EN LOS DICTADOS DE LA LEY N°13512
Teniendo en cuenta el crecimiento de las ciudades de la Zona Norte, hoy nominadas Conurbano Norte, medido por la cantidad de Edificios de Viviendas y/u Oficinas que cuentan con mayor número de unidades, que se han construido en los últimos años, y atento a la complejidad de lo que significa la atención Legal y Administrativa del cumplimiento de las actuales exigencias, que se agregan al manejo de la recaudación de la Expensas, pago de los Gastos y la Rendición de las Cuentas. El Cumplimiento de las Normas de Higiene y Seguridad, la prevención contra Incendio, El requerimiento de los Sindicatos a los cuales pertenecen los Porteros, los Vigiladores, los Mantenedores de Ascensores, y todos aquellos que concurren a hacer trabajos de Mantenimiento, los contenidos de las Pólizas, hoy obligatorios, contra Incendio, por Accidentes de Trabajo, los sistemas de Seguridad (Cámaras, Alarmas), la Interpretación de la Ley 13512 y sus actualizaciones, ahora exigida Precalificación de la Basura, la Limpieza periódica de los Tanques de Agua, los Controles de los equipos de Calefacción que utilizan Gas, la Auditoría de los concesionarios, en el caso de Consorcios con Amenities (Pileta-Bar-Lavadero-etc.).
El Cumplimiento de La Ley y sus agregados indica la necesidad de que un Administrador de Consorcios de Propiedad Horizontal, tenga una preparación Contable, Técnica, Jurídica que se adquiere en instituciones ligadas a la actividad.
Estos conceptos crean la necesidad de que, en cada distrito, exista un Registro como, por ejemplo, en el Municipio de San Isidro existe para Los Mantenedores de Ascensores, Arquitectos o Ingenieros, Empresas Limpiadoras de Tanques de Agua, y otras actividades donde se exige la firma de un Matriculado en la Especialidad. En algunos casos, las Ordenanzas que rigen esas actividades y obligan al Registro, son similares a las de C.A.B.A. (Incendio – Ascensores –Rampas para discapacitados- etc.).
Es por esto que se adjunta a esta solicitud de Protección a los Derechos del Consorcista, lo legislado en la Ciudad de Buenos Aires a lo cual se agregó recientemente el Municipio de Vicente López, sugiriendo que se atienda en la Subsecretaría de Defensa al Consumidor, teniendo en cuenta que se trata de reclamos por desatención y/o incumplimiento de Normas Legales obligatorias.
Secretario: Nicolás De Brasi Presidente: Marcelo Scoppa
Denuncias contra los Administradores
Requisitos para presentar una denuncia
• Ser copropietario o acompañar poder especial del propietario para actuar en sede administrativa.
• Acta de designación u otro modo fehaciente para demostrar que la persona denunciada administra la propiedad y
cobra honorarios.
• Tres últimas liquidaciones de expensas.
• Acreditar identidad (DNI/CI/LC).
• Datos del denunciado: nombre y apellido, razón social, CUIT o DNI, domicilio..
• Nota testimonial escrita a máquina o en letra mayúscula imprenta, expresando los motivos puntuales de la
denuncia, aclarando los documentos de prueba de los que se vale. En la misma deberá consignar sus datos
personales y los del administrador.
Conductas denunciables según la Ley 941 y normas reglamentarias
Artículo 15.- Infracciones: Son infracciones a la presente ley:
a.- El ejercicio de la actividad de administrador de consorcios de propiedad horizontal sin estar inscripto en el
Registro creado por la presente ley, con excepción de lo dispuesto en el Artículo 3º.
Onerosos: comprobar cobro de honorarios.
No oneroso: acta de designación de no oneroso + comprobar que es copropietario.
b.- La contratación de provisión de bienes o servicios o la realización de obras con prestadores que no cumplan
con los recaudos previstos en el artículo 11º.
Artículo 11.- Requisitos para contratar: Los administradores de consorcios no pueden contratar ni someter a la
consideración del consorcio los presupuestos de provisión de bienes, servicios o realización de obras que no
reúnan los siguientes requisitos:
a.- Título y/o matrícula del prestador o contratista, cuando la legislación vigente así lo disponga.
b.- Nombre, domicilio, datos identificatorios y fotocopia de la inscripción en AFIP y ANSES del prestador del
servicio o contratista.
c.- Descripción detallada de precios, de los materiales y de la mano de obra, por separado.
d.- El plazo en el que se realizará la obra o se prestará el servicio.
e.- Si se otorga o no garantía y en su caso, el alcance y duración de esta.
f.- El plazo para la aceptación del presupuesto manteniendo el precio.
g.- Seguros de riesgos del trabajo del personal a cargo del prestador o contratista, en los casos que así lo exija la
legislación vigente y de responsabilidad civil. Cuando se contrate a trabajadores autónomos, las pólizas deben estar
endosadas a favor del consorcio.
Los administradores deben exigir original de los comprobantes correspondientes, y guardar en archivo copia de los
mismos por el plazo mínimo de dos (2) años, salvo que la Asamblea disponga uno mayor.
En aquellos casos en que la necesidad de la reparación sea de urgencia o para evitar daños mayores el/la
administrador/a podrá exceptuarse del cumplimiento de los requisitos previos en este artículo limitando la
intervención a lo indispensable y sometiendo el resto a lo prescripto.
Artículo 11 Anexo I Dec. 551/2010 incumplimiento atribuible a consorcistas: prueba acta de asamblea conde
conste.
DEFINICION DE REPARACIONES DE URGENCIA: las necesarias para evitar o solucionar un grave riesgo, o
temor de daño serio e inminente sobre bienes de copropietarios, ocupantes o terceros, o cuando producido un
deterioro o avería en el edificio éste ocasione grave daño y las reparaciones deban realizarse de inmediato para
hacer cesar el perjuicio.
Acta de asamblea donde se notifica la obra o donde no se notifica.
c.- El falseamiento de los datos a que se refiere el artículo 4º.
Artículo 4° - Requisitos para la inscripción: Para poder inscribirse, los administradores de consorcios deben
presentar la siguiente documentación:
a) Nombre y apellido o razón social. Para el caso de personas de existencia ideal, adicionalmente: copia del
contrato social, modificaciones y última designación de autoridades, con sus debidas inscripciones.
b) Constitución de domicilio especial en la Ciudad.
c) Número de C.U.I.T.
d) Certificado expedido por el Registro Nacional de Reincidencia y Estadística Criminal. En el caso de las
personas jurídicas, la reglamentación deberá establecer qué autoridades de las mismas deben cumplir con este
requisito.
e.- Informe expedido por el Registro de Juicios Universales.
f.- Certificado de aprobación de un curso de capacitación en administración de consorcios de propiedad
horizontal, en el modo y forma que establezca la reglamentación de la presente.
Los/las administradores/as voluntarios/as gratuitos/as solo deberán presentar:
a).- Original y copia del Documento Nacional de Identidad
b).- Copia certificada del acta de asamblea la cual deberá contener los datos del consorcio, cantidad de unidades
funcionales del mismo y designación ad honorem como administrador. Asimismo, descripción de la unidad
funcional de la cual es propietario con su número de matrícula del Registro de Propiedad Inmueble o, en su
defecto, simple declaración jurada de la totalidad de los copropietarios.
d.- El incumplimiento de las obligaciones impuestas por los artículos 9º y 10º, cuando obedecieran a razones
atribuibles al administrador.
Artículo 9º.- Obligaciones del Administrador. En el ejercicio de sus funciones deben:
a.- Ejecutar las decisiones adoptadas por la Asamblea de Propietarios conforme lo previsto por las normas
vigentes.
Anexo I Dec. 551/10 Inciso a) Las decisiones de la Asamblea de Propietarios deben establecer el plazo de
ejecución exigible al administrador.
Acta de asamblea no cumplida, prueba de la falta de cumplimiento.
b.- Atender a la conservación de las partes comunes, resguardando asimismo la seguridad de la estructura del
edificio conforme lo dispuesto por las normas vigentes.
Anexo I Dec. 551/10 Inciso b) Las necesidades y requerimientos deben ser debidamente planteadas en Asamblea
o notificadas al Consorcio por medio fehaciente. Del mismo modo deben documentarse las rechazadas por la
Asamblea por falta de fondos u otros motivos ajenos al administrador.
Acta de asamblea donde se plantea, prueba de la falta de cumplimiento.
c.- Asegurar al edificio contra incendio y accidentes, al personal dependiente del Consorcio y terceros.
Anexo I Dec. 551/10 Inciso c) La presentación de las respectivas pólizas y sus alcances se ajusta a lo que
disponga la autoridad de aplicación. Disp. 6013/09; Disp. 230/10 y Disp. 1423/10.
Copia o Nº de pólizas del consorcio.
d.- Llevar en debida forma, los libros del Consorcio conforme las normas vigentes.
Anexo I Dec. 551/10 Inciso d) Los libros a que se refiere este inciso son: el libro de administración; libro de actas
de asamblea; libro de sueldos y jornales, libro de órdenes, libro de registro de firma de copropietarios, libro de
ascensores y todo aquel libro que se disponga la autoridad de aplicación. Deben estar rubricados conforme a la
normativa vigente. Cuando esta lo autorice, los registros podrán llevarse en forma electrónica.
e.- Llevar actualizado un libro de Registro de Firmas de los Copropietarios, el que es exhibido al comienzo de
cada Asamblea a fin que los copropietarios presentes puedan verificar la autenticidad de los poderes que se
presenten.
Anexo I Dec. 551/10 Inciso e) Los libros de Registro de Firmas de Copropietarios deben ser autorizados y llevar
el formato que la autoridad de aplicación determine. VER DISP.
D y E prueba de reclamo de libros y falta de ellos, e: preg. Oficina 2
f.- Conservar la documentación del consorcio y garantizar el libre acceso de los consorcistas a la misma.
Anexo I Dec. 551/10 Inciso f) Formulada la solicitud por el consorcista, el administrador debe otorgar la vista de
la documentación requerida en un plazo máximo de cinco (5) días hábiles.
Escrito, carta doc. o prueba documental con requerimiento fehaciente, con fecha de recepción por parte de
administrador.
g.- Denunciar ante el Gobierno de la Ciudad, toda situación antirreglamentaria y las obras ejecutadas en el edificio
que administra sin el respectivo permiso de obra o sin aviso de obra, según corresponda conforme las normas
vigentes.
Anexo I Dec. 551/10 Inciso g) A los fines de la reglamentación del presente inciso el deber de denuncia se refiere
a situaciones y obras ejecutadas con posterioridad a la entrada en vigencia de la presente reglamentación.
La autoridad de aplicación establece los plazos y procedimientos aplicables.
La denuncia debe ser comunicada a los consorcistas en la primer Asamblea Ordinaria o Extraordinaria.
Fotos, prueba sobre la situación antirreglam. Conforme a que norma es antierreg., que sea construcción posterior a
06/09/10.
h.- Depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre del Consorcio de Propietarios, salvo
disposición contraria de la asamblea de propietarios.
Anexo I Dec. 551/10 Inciso h) La primer Asamblea Ordinaria inmediatamente posterior a la entrada en vigencia de
la presente reglamentación, que designe al administrador o le renueve el mandato, debe decidir la apertura de
cuenta bancaria a nombre del Consorcio, o la continuidad de la cuenta ya existente.
La cuenta debe tener como autorizados al administrador y a un miembro del Consejo de Administración designado
por Asamblea; si el Consorcio no cuenta con Consejo de Administración la Asamblea debe designar a un
consorcista como autorizado.
El administrador y el autorizado actúan en forma conjunta.
Acta de asamblea que decide apertura de cuenta y prueba de depósito en cuenta a nombre de otro que no sea el
consorcio: depósito, recibo, etc.
i.- La gestión del Administrador de Consorcios de Propiedad Horizontal debe, siempre que la Asamblea Ordinaria
o Extraordinaria lo disponga, ser auditada contablemente y acompañada de un informe de control de gestión
realizados por Profesionales de Ciencias Económicas.
De igual forma, la Asamblea Ordinaria o Extraordinaria podrá disponer la realización de una auditoria legal a cargo
de un Profesional del Derecho.
Para lo dispuesto en los párrafos anteriores se deberá observar que los profesionales posean matrícula habilitante
en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y su firma estar legalizada de acuerdo con la normativa correspondiente.
Anexo I Dec. 551/10 Inciso i) El auditor sólo puede ser designado por la Asamblea, siendo esta facultad
indelegable.
Copia del acta que decide auditar, prueba de que auditor es elegido por administrador o prueba de incumplimiento
de auditoria: pase de fecha, negativa a entregar documental: firmado por profesional a cargo.
j.- Convocar a las Asambleas Ordinarias o Extraordinarias conforme a los reglamentos de copropiedad, bajo pena
de nulidad, especificando lugar, día, temario y horario de comienzo y finalización. En la misma se adjuntará copia
del acta de la última asamblea realizada.
Anexo I Dec. 551/10 Inciso j) El horario de finalización de la asamblea se consigna en la convocatoria de modo
tentativo, pudiendo en el mismo acto de inicio definirse su duración válida. En ningún caso, puede disponerse un
plazo de finalización menor al consignado en la convocatoria.
Si a la hora establecida para la finalización de la asamblea quedaran pendientes de tratamiento puntos incluidos en
el orden del día, se hace un cuarto intermedio que no puede ser de más de ocho (8) días corridos. Los presentes
quedan notificados de la nueva fecha y hora sin más requisito que la firma del acta.
Copia de llamado a asamblea que no cumpla con requisitos, copia de asamblea sin llamado que cumpla requisitos.
Copia de reglamento de copropiedad que estipule plazos para asambleas
k.- En caso de renuncia, cese o remoción, debe poner a disposición del consorcio, dentro de los diez (10) días, los
libros y documentación relativos a su administración y al consorcio, no pudiendo ejercer en ningún caso, la
retención de los mismos.
Anexo I Dec. 551/10 Inciso k) El administrador puede, por razones fundadas, requerir una única prorroga por un
plazo máximo de diez (10) días corridos.
Los libros y documentación deben quedar a disposición del Consorcio en el domicilio que a tal fin fije la Asamblea
que remueve, acepta la renuncia o dispone el cese del administrador.
Copia de solicitud fehaciente por asamblea u otro medio legal de la entrega de los libros, pasada la fecha de 10
días más la prorroga en caso de haberla requerido el adm.
l.- Los recibos de pagos de expensas deben ser numerados y contener los siguientes datos:
a).- Denominación y domicilio del consorcio
b).- Piso y departamento
5/5/2014 Buenos Aires Ciudad - Defensa yProtec. del Consumidor
c).- Nombre y apellido del/a propietario/a
d).- Mes que se abona, período o concepto
e).- Vencimiento, con su interés respectivo
f).- Datos del/a administrador/a, firma y aclaración, CUIT y número de inscripción en el Registro
g).- Lugar y formas de pago
m.- En caso de juicios con sentencia favorable al Consorcio de Propietarios, el administrador debe depositar en la
cuenta bancaria del Consorcio los montos totales percibidos dentro de los dos (2) días hábiles desde su recepción.
Anexo I Dec. 551/10 Inciso l) Sin reglamentar. Inciso m) Toda la documentación relativa al cobro de una sentencia
favorable al Consorcio, y la correspondiente constancia del depósito en la cuenta bancaria del Consorcio, debe
encontrarse a disposición de los consorcistas en la primer Asamblea Ordinaria o Extraordinaria que se celebre con
posterioridad a aquel.
Copia de recibo de expensas que no cumpla los requisitos posterior al 06/09/2010.
Inc.m Copia o datos concretos de juicio con juzgado y dirección del mismo, autos y monto al cobro para realizar la
averiguación al juzgado.
Artículo 10- De las liquidaciones de expensas: Las liquidaciones de expensas contendrán:
a.- Datos del administrador (nombre, domicilio, teléfono, C.U.I.T. o C.U.I.L., Nº de inscripción en el Registro).
Anexo I Dec. 551/10 Inciso a) El domicilio consignado por el administrador en la liquidación de expensas debe
coincidir con el domicilio especial constituido en el Registro al momento de inscripción o, en su caso, comunicado
con el correspondiente formulario de cambio de domicilio.
b.- Datos del consorcio, con el N° de C.U.I.T. y Clave de Identificación en el Sindicato Único de Trabajadores de
Edificios de Renta y Horizontal.
Anexo I Dec. 551/10 Inciso b) Sin reglamentar
c.- Detalle de los ingresos y egresos del mes anterior y el activo o pasivo total.
Anexo I Dec. 551/10 Inciso c) Sin reglamentar
d.- Nombre y cargo del personal del consorcio, indicando categoría del edificio, N° de C.U.I.L., sueldo básico,
horas extras detalladas, período al que corresponde el pago, detalles de descuentos y aportes por cargas sociales a
cargo del consorcio.
Anexo I Dec. 551/10 Inciso d) La presente obligación puede ser cumplimentada acompañando copia del recibo de
sueldo correspondiente. En caso de existir deudas, moratorias y/u otra situación irregular respecto a los aportes y
contribuciones, debe ser consignado con su fecha, monto, número de cuota o plan correspondiente.
e.- Detalle de los pagos por suministros, servicios y abonos a contratistas, indicando nombre de la empresa,
dirección, N° de C.U.I.T o C.U.I.L., Nº de matrícula, trabajo realizado, elementos provistos, importe total y en su
caso, cantidad de cuotas y número de cuota que se abona.
Anexo I Dec. 551/10 Inciso e) Deben acreditarse mediante copia de factura con número y fecha correspondiente
o, en su caso, el detalle de la misma.
f.- Detalle de pagos por seguros, indicando nombre de la compañía, número de póliza, tipo de seguro, elementos
asegurados, fechas de vencimiento de la póliza y número de la cuota que se abona.
Anexo I Dec. 551/10 Inciso f) Sin reglamentar.
g.- El recibo del administrador por el cobro de sus honorarios, detallando N° de C.U.I.T., número de inscripción
en el Registro de Administradores, consignando su situación fiscal, importe total y período al que corresponde.
Anexo I Dec. 551/10 Inciso g) El recibo o factura debe encontrarse a disposición de los consorcistas en la
Asamblea Ordinaria convocada para la rendición de cuentas, o cada vez que sea requerido de manera fehaciente.
h.- En caso que existieran juicios por cobro de expensas o por otras causas en los que el Consorcio sea parte, se
indicará en la liquidación mensual todos los datos del mismo (número de juzgado interviniente y expediente,
carátula, objeto y estado) y capital reclamado.
5/5/2014 Buenos Aires Ciudad - Defensa yProtec. del Consumidor
Anexo I Dec. 551/10 Inciso h) Sin reglamentar.
i.- Incluir el resumen de movimientos de la cuenta bancaria del Consorcio correspondiente al mes anterior.
Anexo I Dec. 551/10 Inciso i) Sin reglamentar.
Copia De Liquidación De Expensas Posterior A 06/09/10 Con Faltante De Los Datos Detallados.
e.- El incumplimiento de la obligación impuesta por el art. 6º in fine.
Articulo 6º in fine: El/la administrador/a debe presentar ante el consorcio el certificado de acreditación en la
asamblea ordinaria o extraordinaria que se realice a fin de considerar su designación.
Copia de la asamblea que designa o ratifica donde no sea exhibido el certificado correspondiente.
f.- Para el caso de los administradores a título voluntario/gratuito, la única infracción será la no inscripción en el
Registro.
Artículo 3º.- Administradores/as Voluntarios/as: Se denominan Administradores/as Voluntarios/as a todos/as
aquellos/as propietarios/as que residan en unidades funcionales de edificios y cumplan la función de administrador
sin percibir retribución alguna.
Anexo I Dec. 551/10 Artículo 3º.- La administración voluntaria y gratuita sólo puede ser desempeñada por
copropietarios o sus apoderados, que residan o tengan el asiento principal de sus negocios en el inmueble
administrado. El poder puede ser otorgado ante escribano público o ante la autoridad de aplicación, en la forma
que dispongan las normas complementarias que al efecto se dicten.
Acta de designación no oneroso, demostración de que cumple con requisitos para voluntario y no inscripto.
g.- (s/ ley 3291) El incumplimiento de la obligación impuesta por el Artículo12.
Artículo 12.- Declaración jurada: Los/as administradores/as inscriptos/as en el Registro creado por esta ley, deben
presentar anualmente un informe con el siguiente contenido, el que tendrá carácter de declaración jurada:
a.- Listado actualizado de los consorcios que administra, consignando si lo hace a título gratuito u oneroso.
b.- Copia de las actas de asamblea relativas a rendiciones de cuentas.
c.- Detalle de los pagos de los aportes y contribuciones previsionales, de seguridad social, y cualquier otro aporte
de carácter obligatorio, seguro de riesgo de trabajo y cuota sindical si correspondiese, relativos a los trabajadores
de edificios dependientes de cada uno de los consorcios que administra;
d.- Detalle de los pagos efectuados en concepto de mantenimientos e inspecciones legalmente obligatorios;
e.- Declaración jurada patrimonial ante el consorcio y aprobada por este, destinado a garantizar sus
responsabilidades como administrador. Esta declaración podrá sustituirse por la constancia de la constitución a
favor del consorcio de propietarios, a cargo del administrador, de un seguro de responsabilidad profesional emitido
por una compañía de seguros.
Se exceptúa de las obligaciones impuestas en este artículo a los/as administradores/as voluntarios/as gratuitos/as.
Anexo I Dec. 551/10 Artículo 12.- Todo dato consignado en la declaración jurada es susceptible de control por la
autoridad de aplicación.
La inclusión de datos, informaciones o documentos falsos, no veraces o contrarios a la normativa aplicable se
considera incumplimiento y hace pasible de la aplicación de sanciones, sin perjuicio de las acciones civiles o
penales que correspondan.
Junto con la declaración jurada el administrador debe acompañar la actualización del certificado del Registro de
Juicios Universales, del Registro Nacional de Reincidencia y Estadística Criminal, y del certificado de aprobación
y/o actualización del curso de capacitación en administración de consorcios de propiedad horizontal. Asimismo
debe actualizar el domicilio constituido, y la constancia de CUIT.
Documental que demuestre que se ha consignado dato contrario a la realidad en la Declaración Jurada (DDJJ). Por
ejemplo si el Administrador dijo en su declaración que cumplió con los aportes y contribuciones, acreditar